2010 Winkelen : eigentijds en op eigen wijze

Verslag Brood@Spelen middag 2010 | Winkelen : eigentijds en op eigen wijze

Dit jaar was de elfde keer op rij dat de jaarlijkse Brood en Spelen middag plaatsvond. Ruim 85 deelnemers namen plaats in het Utrechtse Jacobi Theater om samen met vakbroeders het thema “winkelen, eigentijds en op eigen wijze” te verkennen. Een drietal sprekers belichten het onderwerp vanuit hun eigen kennis en expertise. Dit samen met een afsluitend panelgesprek prikkelden de zinnen en zorgden voor een levendige discussie over de huidige gang van zaken en de toekomst van winkelvastgoed.

De eerste spreker was Jeroen Verwaaijen (Strabo) Vanuit zijn rol als adviseur vertelde hij over het effect van ontwikkelingen op het druktebeeld in winkelcentra. Een aantal opvallende bevindingen waren:
Bezoekers
Winkelcentra zijn van oudsher een favoriete “hangout” voor jongeren. Ze komen vaak besteden weinig tot niets en blijven lang. Ze zijn dus belangrijk voor het druktebeeld. Doordat deze categorie over steeds meer geld beschikt neemt deze categorie af in het druktebeeld, maar zijn ze wel meer gaan besteden.
Een andere categorie die afneemt in het druktebeeld zijn de “hangouderen”. Deze groep beschikt over veel vrije tijd en weinig geld. Het aantal laagopgeleide ouderen met alleen AOW neemt af. De nieuwe senior gedraagt zich anders: reist meer en besteed veel tijd aan sport en hobby.
Het aantal fulltime huisvrouwen neemt af. Dit leidt tot efficiënter aankoopgedrag (tussen de bedrijven door). Echter het besteedbaar huishoudinkomen blijft minimaal op peil.
Schaalvergroting
De marktpositie van de supermarkt blijft groeien. De consument streeft steeds vaker naar tijdsbesparing en efficiëntie. Versspeciaalzaken verdwijnen en de supermarkt spint garen bij het 1x in de week volladen van de kar. Per winkeltrip voor dagelijkse boodschappen worden minder winkels bezocht
On the Road Shopping
Steeds populairder worden de formules als AH to Go, Etos en Hema op het station en de mogelijkheid tot de aanschaf van een magnetronmaaltijd bij het tankstation. Met andere een spreiding van aankopen over (van oudsher) niet winkellocaties.
Shopping abroad
Door de lage vliegtarieven worden steeds vaker stedentrips ondernomen. Tijdens een dergelijke trip wordt volop gewinkeld. Met name het fashion-segment verliest momenteel omzet aan het buitenland (dat vaak goedkoper is). De compensatie vanuit het buitenland komt vrijwel uitsluitend in Amsterdam terecht.
Internet
Op internet oriënteert de consument zich in toenemende mate op voorgenomen aankopen. Internet is een prachtig instrument op producten en prijzen met elkaar te vergelijken.
Ook als aanbodkanaal wint internet terrein. Dit effect is vierledig: wijziging van het product (downloaden van films, digitale fotografie), online aanschaf van goederen (webshops), online aanschaffen van diensten (internetbankieren/ email), particuliere aan-/verkoop van goederen (Marktplaats). Per saldo leidt internet tot minder winkeltrips.
Bovenstaande ontwikkelingen hebben verregaande effecten op het aanbod. De branchering verengd tot fashion (funshoppen) en dagelijks.
De verruimde openingstijden (van 52 naar 80 uur per week) zorgen voor een spreiding van bezoekersaantallen (en de gevolgen voor het druktebeeld). Koopavond loopt terug en de koopzondag wint aan populariteit.
Gevolgen zijn groot voor de effecten op de parkeerdruk (spreiding is gunstig), effecten op de inrichting van winkelgebieden en individuele winkels.
Verwaaijen concludeert dat het druktebeeld rustiger wordt, maar dat door spreiding omzetten niet lager zijn. Tevens pleit hij voor een herziening van het begrip vloerproductiviteit, de relatie tussen omzet en meters komt (mede door internet) steeds meer onder druk te staan.

Richard Dallinga (Jones Lang LaSalle) belicht de markt als makelaar vanuit de aanbodzijde. Het wordt steeds belangrijker om aan- en verkoop door middel van consultancy meer inhoud en diepgang te geven.
Dallinga wijst zijn vakbroeders op de afnemende “macht” van de retailer en de toenemende macht van de consument. De Belangrijkste verklaring is de voortdurende toename van online-winkelmogelijkheden en het aantal webshops. Retailers worden voor de verkoop steeds minder afhankelijk van meters. Voor de markt is het heel belangrijk om te kijken wat de ontwikkelingen op lange termijn zullen zijn. Naar verwachting zal 20%van de retailomzet in 2020 gemaakt wordt via het internet. De vraag “Wat is de invloed op het aantal meters in de toekomst?” komt bij het horen van deze cijfers direct naar voren uit de zaal. Kwaliteit en Kwantiteit, kansen en bedreigingen moeten op dit moment al serieus onderzocht worden: internet kent letterlijk geen grenzen. De vraag naar toplocaties (en hieraan gekoppeld de huren) blijft stijgen. Merken willen zich duidelijk profileren op A-locaties. Kleinere steden kunnen hier als we niet uitkijken de dupe van worden.
De boodschap van Dallinga is duidelijk: de vastgoedbranche moet wakker blijven.

Jan Willem Speetjens (Corio) belicht de bijzondere positie die Hoog Catharijne al 37 jaar inneemt in het winkellandschap van Nederland.
Na sloop van de stationswijk werd begin jaren zeventig in het centrum van utrecht een compleet nieuw station en winkelcentrum gebouwd. Hoog Catharijne was en is nog steeds het superlatief van centraal:
midden in Nederland en midden in de stad Utrecht is er in bijna 40 jaar niet veranderd en nog steeds gaat het heel erg goed. 565.000 bezoekers per week zijn cijfers om van te dromen. Hoog Catharijne heeft nooit leegstand gekend, de contracthuren zijn bovengemiddeld en in iedere branche worden bovengemiddelde omzetten gehaald.
Toch is het tijd voor verandering meent Corio. Hoog Catharijne is geen plaats van de Utrechters en daar moet verandering in komen. Er is materiële verzadiging opgetreden in Nederland en er is behoefte aan betekenisvolle plekken. Corio wil een dergelijke plek creëren met het nieuwe Hoog Catharijne. De werktitel is dan ook: creating favourite meeting places.
Naast winkelen moet Hoog Catharijne plaats gaan bieden aan twee andere ijzersterke vastgoedconcepten: eengezinswoningen en kantoren. De verblijfsfunctie is op dit moment onderontwikkeld en Corio hoopt hier door haar eigentijdse concept verandering in te brengen.
Hoog Catharijne moet net als de Dom van de Utrechters worden.

Ter afsluiting van de Brood en Spelen middag had Paul Rodenburg een interessante paneldiscussie met Jorine de Soet, Mark Majolee en Jacques Cornelisse die alle drie actief zijn op het gebied van winkelvastgoed. Iedere vier maanden bezoekt dit drietal gezamenlijk een stadscentrum in Nederland.
Voorwaarde voor een bezoek moet een (recente) ontwikkeling zijn. De drie experts bekijken de ontwikkeling en de impact op de omgeving vanuit hun eigen invalshoek. De stedentrips resulteren in een verslag dat wordt opgenomen in de Shopping Centre News. Opvallend raakvlak tussen diverse binnensteden is dat nieuwe concepten tijd nodig hebben om te settelen. Krachten bundelen, schaalvergroting en nieuwe formules zijn kinderen van deze tijd. Erken lokaal DNA, plezier en vertier worden steeds belangrijker en functioneel schuift steeds meer richting internet. Ook brengen nieuwe ontwikkelingen nooit precies wat men voor ogen had, flexibiliteit is daarom heel belangrijk.
Ook hier weer belangrijke boodschappen voor een ieder die zich bezighoudt met winkelvastgoed en retailconcepten. Kijk om je heen wat er gebeurd en speel hierop in. Creativiteit is geboden als je mee wil blijven spelen.

Het was weer een prikkelende en bruisende middag in het Jacobi-theater. We kijken uit naar die van volgend jaar.