2007 : Horeca in winkels, winkelcentra en binnenstad

VERSLAG Brood@Spelen 2007 : “horeca in winkels, winkelcentra en binnenstad”

23 Mei 2007, alweer de 8e Brood @ Spelen middag. Ook dit jaar weer georganiseerd door Paul Rodenburg van B@S Consultants. Net als voorgaande jaren was er weer een select gezelschap van ongeveer 100 personen uit verschillende sectoren aanwezig (gemeenten, vastgoed, horeca, adviesbureaus, etc.). Het centrale thema van deze middag was Horeca in winkels, winkelcentra en binnenstad. Een viertal interessante sprekers was bereid gevonden om dieper op dit onderwerp in te gaan. Zij namen de aanwezigen mee op een reis langs geslaagde projecten, minder geslaagde projecten, bottlenecks, trends & ontwikkelingen en nieuwe concepten.

Horeca-ontwikkeling: ambitie/visie versus praktijk
Arjan Post (bedrijfsadviseur van IMK) opent de middag. Hij gaat ten eerste in op de toegevoegde waarde van horeca binnen stads(deel)centra. Hij stelt dat horeca de verblijfsduur verlengd, functioneel/faciliterend is en dat horeca een trekker is met spin-off. De consument heeft na ongeveer 35 min. winkelen behoefte aan afleiding en een ‘pauze’. Op dat moment begint horeca een belangrijke rol te spelen. De consument kan er even uitrusten en ontspannen. Ook horeca in wijkwinkelcentra zorgt voor een toegevoegde waard e. In dit geval is de horeca winkelondersteunend, completeert horeca het aanbod en is er sprake van een afhaalfuncti e. De horeca in wijkwinkelcentra heeft dus een andere functie dan de horeca in stads(deel)centra.
Na dit vastgesteld te hebben is het tijd om te kijken naar wat er op dit moment vaak gebeurd: de realisatie van nieuwbouw of de renovatie van bestaande panden. Post stelt dat horeca in stads(deel)centra of in wijkwinkelcentra na een renovatie/nieuwbouw:
• De faciliteit er extern en intern modern uit hoort te zien
• De formule aan de tijdsgeest moet zijn aangepast
• Het bedrijf een duidelijke toegevoegde waarde moet hebben
• Er ook een goede locatie moet zijn
Renovatie/nieuwbouw is een goede ontwikkeling, maar soms zijn de projecten (te) ambitieus. Dan willen de betrokken partijen te veel. Om dit te verduidelijken geeft Post enkele aansprekende voorbeelden. (te) Ambitieuze plannen die toch worden uitgevoerd en uiteindelijk is het de ondernemer die het allemaal waar moet maken. De selectie van de juiste ondernemer is daarom een intensief en erg belangrijk proces. Hiervoor reikt hij de aanwezigen enkele handvaten aan om de juiste ondernemer te selecteren. Belangrijk bij de selectie van de juiste ondernemer is de vraag: wat voor invloed heeft zo iemand op zijn omgeving?
Tot slot geeft Post aan wat er mis kan gaan van de start, verbouwing tot de opening; afspraken die niet worden nagekomen, communicatie die stroef verloopt of helemaal geen communicatie, bouwkundige problemen, investeringsoverschrijdingen of het niet halen van de opleveringsdatum; alles is mogelijk. Daarom is het belangrijk om de ondernemer altijd op de hoogte te stellen van ontwikkelingen en samen tot oplossingen te komen. Dat klinkt eenvoudig, maar in de praktijk gaat dit vaak mis. Overleg en zorg dat alle partijen van elkaar weten wat ze willen, waar ze aan toe zijn en wat er allemaal moet gebeuren voor een vruchtbare samenwerking. Want als de ondernemers het niet halen, kan het voortbestaan van het winkelcentrum in gevaar komen.
Vanuit de zaal komt tot slot nog de opmerking dat er bij de kenmerken van de ondernemer een belangrijk aspect ontbreekt. De ondernemer dient altijd passie te tonen! Post is het hier mee eens.

Horeca in Retailgebieden
Vervolgens neemt Robèrt Dackus (conceptontwikkelaar 3W) het over. Hij begint met het stellen van een vraag aan de za al : Bij een bezoek aan de stad
A. Koop ik altijd iets
B. Besteed ik altijd iets in de horeca
C. Beiden
Het merendeel van de zaal kiest voor optie C. Onderzoek heeft uitgewezen dat dit vanuit de consument ook zo is: 67% bezoekt horeca tijdens funshoppen. Dackus stelt dan ook dat de stad een vrijetijdsbestemming is geworden.
Dackus vraagt zich af waarom horeca in een retailomgeving belangrijk is. De antwoorden:
• Troef in keuze winkelstad (keuze niet alleen op basis van retail-aanbod, maar ook op basis van de horeca-sfeer)
• Winkelgebieden steeds vaker ontmoetingsplek
• Verhoogt verblijfskwaliteit
• Verlengt verblijfsduur
Vervolgens komt Dackus met een praktijkvoorbeeld waar 3W op dit moment mee bezig is; Mosae Forum in Maastricht. Een ontwikkeling in het stadshart waarbij wonen, werken, winkelen, parkeren en de fine food market Mosae Gusto! worden gecombineerd. Mosae Gusto! staat voor een afgewogen mix van retail (food en non food), edutainment en innovatieve horeca in een unieke omgeving, namelijk gewelvenkelders in Maastricht (www.mosaegusto.nl)
De uitgangspunten van deze ontwikkeling zijn:
• Het versterken van het Bourgondisch imago van Maastricht, inspelen op de trends
• Inspelen op de trends bewust, gezond en lekker eten
• Invullen met couleur locale
• Dagelijks vers, specialiteiten en streekproducten
• Zowel voor inwoners Maastricht als toeristen aantrekkelijk
Het is een zeer ambitieuze ontwikkeling waarin de ontwikkelaar nadrukkelijk aanwezig z al moeten zijn al s procesbewaker, conceptbewaker, partner voor de ondernemers en nadrukkelijk bezig z al moeten zijn met project-marketing. Het bedachte concept z al bewaakt moeten worden en samenwerking tussen de ondernemers staat centra al .
Bij de uitwerking en re al isatie van het concept is Dackus tegen verscheidene problemen aangelopen. Onder andere de mix van horeca en retail vormde een probleem. De Nederlandse wetgeving heeft hier niet al tijd even duidelijke richtlijnen voor. Dackus stelt dan ook dat er voldoende mogelijkheden zijn om nieuwe combinaties mogelijk te maken. Op de vraag of dit concept ook in andere steden toepasbaar is, antwoordt Dackus volmondig ja. Alleen de invulling van het concept zal over al anders zijn. Bovendien dient gestreefd te worden naar invulling met couleur loc al e, die versterkt de uniciteit van het concept en de aantrekkingskracht van het hele retailgebied.
Tot slot nodigt Dackus iedereen uit om in september 2007 Mosae Gusto! zelf te komen beleven”.

Beleid & mogelijkheden voor horeca in Utrecht
De volgende spreker is Jo de Viet, hoofd Economische Zaken van de gemeente Utrecht. Waar de andere sprekers vanuit de markt werken, daar bekijkt hij het vanuit overheidskant. Een andere invalshoek dus.
Utrecht is een grote stad met een sterk groeiende bevolking. De gemeente wil de stad voor bestaande en nieuwe bewoners en voor zakelijk en toeristisch bezoek leefbaar en attractief houden. Een goede ontwikkeling van horeca speelt daarbij een belangrijke rol. De gemeente Utrecht heeft daarom in de afgelopen periode samen met horeca en andere betrokken partijen een ontwikkelingskader Horeca opgesteld, dat naar verwachting binnenkort kan worden vastgesteld.
De gemeente Utrecht telt ruim 700 horecabedrijven. 45% hiervan bevind zich in de binnenstad. Vanuit de markt zijn er vele initiatieven gericht op een verdere ontwikkeling van het horeca aanbod, zowel in de binnenstad als daarbuiten in de wijken. Het is daarom zaak om een actief gemeentelijk horecabeleid te voeren., met randvoorwaarden en kaders voor de verder ontwikkeling van de horeca: behoud leefbaarheid & attractie, creëer diversiteit & kwaliteit en varieer in typen & gebieden. De gemeente Utrecht heeft daartoe de stad in deelgebieden onderscheiden. Elk van die deelgebieden heeft een eigen profiel. Die profielen geven richting aan de gewenste invulling, en geven aan waar welke horeca gerealiseerd kan worden.
In het kernwinkelgebied resulteert dit bijvoorbeeld in het kernwinkelgebied met een profiel gericht op (winkelondersteunende) daghoreca en ‘zacht’ uitgaan. Als visitekaartje voor de binnenstad is de horeca hier ingericht om de bezoekers op hun wenken te bedienen tijdens het shoppen. Leuke terrasjes en een historische ambiance aan het water om wat te drinken of te eten. In de winkelstraten moderne lunchrooms voor een bijzonder gerechtje tussendoor. Er zijn ook gebieden met profielen gericht op ‘alles voor de reiziger’, ‘eigentijds en trendy’, ‘kleinschalig en knus’.
De Viet gaat in op een belangrijke ontwikkeling in Utrecht: Leidsche Rijn. Dit gaat het tweede oog van de stad worden. Het nieuwe moderne centrum van Leidsche Rijn biedt de bewoners en (zakelijke) bezoekers een moderne en complete voorzieningenmix met winkels, horeca, diensten en vermaak. De hier te vestigen horeca kan van alle aard zijn. De daadwerkelijke invulling van de nu geplande 8.000 m2 wordt gericht op bewoners en (zakelijke) bezoekers.
Dat de gemeente vanuit diverse beleidsvelden te maken heeft met horeca maakt de uitvoering van horecabeleid tot een complexe opgave, met bijzondere resultaten. Jo de Viet illustreerde dit aan de hand van voorbeelden zoals de ‘spontane’ ontwikkeling van horeca op ’t Ledig Erf, de totstandkoming van de horeca en cultuurfunctie in de Winkel van Sinkel, terrassenbeleid, en oplossingen voor bijvoorbeeld de bevoorrading van cafés door middel van een Bierboot.

Horeca nu en in de toekomst
De afsluitende spreker is Hans van Spronsen, directeur eigenaar van Van Spronsen & Partners. Hij neemt de aanwezigen op een interactieve, energieke en vooral prikkelende manier mee langs trends, ontwikkelingen en voorbeelden op het gebied van horeca. Ten eerste stelt hij dat het begrip horeca niet meer up-to-date is. Er is geen sprake meer van pure horeca, want veel retailers begeven zich ook in het horeca-gebied. De functies mengen zich meer en meer en dat zal in de toekomst niet anders zijn.
Als belangrijke (algemene) trends noemt van Spronsen vervolgens overgewicht, fastfood vs. ambachtelijk, Sense/Feel/Taste, gemak, beleven en snelheid. Een veelvoud aan trends en tegentrends. Dit geeft aan hoe divers de consument is gaan denken en consumeren. Daarnaast denkt de consument dat hij/zij ‘recht heeft op genieten en dit ook moet’.
Cafés zitten niet stil en proberen de consument te blijven bedienen door meer en meer aan te bieden (ontbijt, lunch, diner, uitgaan, terras, etc.). Kortom, de hele dag de consument aantrekken en bedienen. Hierdoor ontstaan de trends schaalvergroting, concepting maar ook specialisatie. En hoewel veel bedrijven graag de ‘speciale’ consument aan willen trekken, kunnen we niet anders concluderen dan dat de consumentenmarkt redelijk ‘plat’ is. Veel van dezelfde consumenten, oftewel: massa! Het aanbod is dan ook veelal hetzelfde, het onderscheid moet worden gemaakt op basis van de aankleding.
Van Spronsen stelt dat in de toekomst ketens de macht krijgen en we echt naar een 24/7-economie gaan. Vervolgens komt hij met een veelvoud aan voorbeelden, vooral uit het buitenland. Hiermee geeft hij aan dat Nederland redelijk achterloopt op het gebied van nieuwe ontwikkelingen.
Van Spronsen sluit af met een boodschap richting de overheid. Retailers mogen wel een horeca-functie in hun pand integreren, maar horeca-bedrijven mogen geen retail-functie in hun pand integreren. Kort gezegd is dit niet eerlijk en hij stuurt dan ook aan op een soepelere wetgeving op dit gebied. De horeca is namelijk ook klaar voor de integratie van meerdere functies in 1 pand.

Paul Rodenburg (B@S Consultants) neemt als afsluiting van de middag nog even het woord en bedankt alle sprekers. Het was een informatieve middag met veel verschillende invalshoeken en daardoor erg interessant.

overzicht deelnemende bedrijven/instellingen: Adhoc horeca makelaars, AM Real Estate, BAM Vastgoed BV, Bedrijfschap Horeca & Catering, BRO, Broekhuis-Rijs Adviseurs, Bureau Binnenstad Den Haag, Corio Nederland Retail, Cushman & Wakefield, 3W Vastgoed, Delta Lloyd, DHV, DTNP Droogh Trommelen en Partners, DTZ Zadelhoff Vastgoed, Ecorys Vastgoed, Fortis Vastgoed ontwikkeling. Foruminvest, Gert van Ruler MKB- adviseur, Grontmij Marktplan, HBD Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Hulscher Project & Marketing Management, Hurks Bouw&Vastgoed, ING Real Estate Development, IMK, InBev Nederland, IXIN, Johan MatserProjectontwikkeling, Jos de Vries The Retail Company B.V., Kamer van Koophandel Rotterdan, Krijco Casino’s en Leisure, Leyten en Partners, Lingotto Vastgoed, Locatus, MKB Adviseurs, Meeus Vastgoed, Nel de Jager centrummanagement, Overhof-Vrencken horecamakelaars, Platemarketing Retail Management BV, Pleisureworld, Polyground Management & Advies, RHD Organisatie & Advies, Rodamco Europe, Sandenburg Concept Creation, SCM Shopping Center Management B.V., Servex, Slimm, SPF Beheer, Strabo, Van Spronsen & Partners, Vermaat Groep BV, VGSA adviseurs, Von Heijden & Verre, WPM Planontwikkeling BV, WPM Winkelcentrum management, ZKA consultants&planners en de gemeenten Apeldoorn, Breda, Capelle aan den IJssel, Den Haag, Deventer, Eindhoven, Enschede, Helmond, Hoorn, Lansingerland, Utrecht, Vlaardingen, Zoetermeer, Stadsdeel Amsterdam Zuidoost, Stadsdeel Amsterdam ZuiderAmstel