2006 : winkels : eigentijds en op eigen wijze

Brood@Spelen middag 31 mei 2006 : “winkels: eigentijds en op eigen wijze”

De Brood@Spelen middag van woensdag 31 mei 2006 zit er weer op. Vier sprekers gingen de ruim 80 deelnemers voor in het eigentijds en op eigen wijze ontwikkelen van winkels en winkelcentra.

Hajo Frieman Dynamiek, hoezo dynamiek?
Hajo Frieman van Cushman en Wakefield beet de spits af. Consumentengedrag en bijbehorende patronen zijn dynamisch. Als hier op een goede manier mee wordt omgegaan door planners zal zich dit zich uiten in een veranderend maar passend winkellandschap.
Er zijn een aantal toonaangevende trends in winkelland:
Ten eerste de vergrijzing, maar paradoxaal genoeg gaan “oudjes” zich steeds jonger gedragen. Ten tweede de toenemende individualisering (toename éénpersoonshuishoudens, alleen is niet zielig) maar tegelijk waarneembaar de tegen-trend: groepsdrang (datingsites, concertbezoek). Ten derde de nieuwe media: de opkomst van tweedehands internetsites (Ebay, marktplaats) en steeds vaker oriënteert de consument zich op internet alvorens een winkel binnen te stappen. Als laatste stelt de consument andere prioriteiten (men geeft liever geld uit aan een nieuw mobieltje dan aan nieuwe schoenen).
Maatschappelijke trends staan aan de basis van veranderende bestedingspatronen. Retailers moeten hierop inspelen. Niet alleen in samenstelling van het aanbod maar ook in de manier waarop men aanbiedt.
Uitingen van trends in het winkellandschap zijn: branchevervaging, thematisering, winkels worden een merk (HEMA) en andersom (Nike-winkel), tevens wordt er steeds meer gebruik gemaakt van multimedia (computers, plasmaschermen).
De ruimtelijke ordening in Nederland wordt de laatste jaren gedomineerd door de vermeende opkomst van detailhandel in de periferie, maar als het erop aankomt, is de binnenstad nog steeds de grote winnaar. Dit is de keuze van de consument die veel waarde hecht aan sfeer, beleving, variatie, kwaliteit, afwisseling en cultuur. Huurprijzen van binnenstadslocaties zijn licht stijgend tot stabiel en het ziet er naar uit dat zit zo zal blijven mits men genoeg aandacht blijft schenken aan het onderbewustzijn van het winkelende publiek: routing, de juiste mix (ook met andere functies) grootschaliger winkels (800m2 vvo) en goede marketing van het gebied.
Als planner moet je niet bang zijn voor dynamiek, maar haar omarmen met de juiste visie en daadkracht. Op deze manier wordt het kleinste risico gelopen om bestaande, zorgvuldige opgebouwde structuren te vernietigen.

John Nijsten Met gezond verstand
Vervolgens is de beurt aan John Nijsten van Macintosh Retail Group. Na een blik op diverse succesvolle en minder succesvolle winkelontwikkelingen in Nederland laat hij in zijn presentatie aan de hand van verschillende rekenmethoden zien hoe het mogelijk is om voor een locatie te bepalen of deze geschikt is als vestigingslocatie voor een bepaald type winkel. Diverse partijen rekenen vooral vanuit de omvang van het verzorgingsgebied en de binding van daar wonende consumenten. Er gaan echter steeds meer stemmen op om te rekenen aan de hand van passantenstromen in combinatie met zuigkracht (van passant tot bezoeker), conversie (van bezoeker tot klant) en gemiddeld bonbedrag.
Nijsten benadrukte met klem dat men zich niet moet verliezen in de cijfers, maar dat ten alle tijden gehandeld dient te worden vanuit gezond verstand.
Nijsten waarschuwde in zijn presentatie dat doelen teveel uit het oog worden verloren. Er is teveel aandacht voor esthetiek vanuit de overheid en de ontwikkelaar terwijl het de ondernemer en eigenaar gaat om rentabiliteit. Miscommunicatie tussen de marktpartijen is een van de grote gevaren bij het tot stand komen van een gezond, eigentijds winkellandschap.

Bart van Rooijen Focus on retail
Na een korte pauze was het woord aan Bart van Rooijen van Rodamco Europe.
Aandacht voor het perspectief van de belegger. Hierbij gaat het vooral om lessen die geleerd zijn in het verleden om zo toekomstige projecten steeds beter te laten zijn. Het op de juiste wijze inschatten van kansen en risico’s is cruciaal. Trends spelen hierin een belangrijke rol. Van Rooijen signaleert evenals Frieman vergrijzing, en de opkomst van on-line sales, maar wijst ook op de komst van nieuwe markten (vliegvelden, stations, zorginstellingen). Al deze ontwikkelingen houden winkels in beweging en stellen de belegger voor belangrijke keuzes: centraal of perifeer? Planmatig of organisch? Diepte of breedte? Het PEST-model (analyse van politiek, economisch, sociaal en tax impact) kan helpen bij een gedegen afweging van de voor en nadelen en de tot stand koming van de beste keuze.
Aan de hand van een aantal voorbeelden laat van Rooijen zien dat kwaliteit zich terugverdiend, dat communicatie met de overige marktpartijen cruciaal is, dat de consument veel waarde hecht aan architectuur en verblijfsklimaat, dat men zich flexibel dient op te stellen, vooral bij langlopende projecten (voortschrijdend inzicht boven contracten), dat de consument centraal moet staan, dat opdrachtgeverschap een kunst is en dat parkeren heel erg belangrijk is.

Berci Florian Toekomstwaarde en meervoudigheid
Ter afsluiting bracht Berci Florian van marketing- en communicatiebureau De VRBLDNG de meer specialistische presentaties naar een hoger abstractieniveau. Zijn ruwe visie benadrukt dat het voor een eigentijds en eigenwijs gebied heel belangrijk is om te beschikken over toekomstwaarde en betekenis. De wereld is de afgelopen decennia steeds kleiner geworden door de toenemende mobiliteit van mens, product en kennis. Gevolg is dat locatie vroeger een veel belangrijkere rol speelde dan tegenwoordig. De wereld is platter geworden (T. Friedman) en hierdoor is de concurrentie toegenomen. Daarom is het belangrijk voor een gebied of stad om zich op een goede manier te profileren en te onderscheiden. Er moet een goed product neergezet worden. Deze gedachte wordt ook omarmt door Richard Florida. In zijn boeken over de creatieve economie en creatieve steden gaat het om integrale ontwikkeling van gebieden, verknoping en versmelting van functies en het aangaan van strategische allianties. Vertaald naar winkels houdt dit een versmelting van zowel vormen als merken in, maar ook omarming van het onbekende.
Teneinde te kunnen concurreren en overeind te blijven is het nodig om jezelf opnieuw uit te vinden (re-invent yourself). De sleutel tot creatief is ontmoeten. Kortom zorg dat je stad, buurt of winkel een hedendaagse ontmoetingsplaats is met ruimte voor meerdere functies. Gebieden met één bestemming verpauperen, hetzelfde geldt voor winkels. Met de tijd meegaan is onontkoombaar, integratie en meervoudigheid heeft toekomstwaarde. Inzetten dus op ontmoetingsplaatsen, met als uitdaging het creëren van een kloppend hart, wat het beste lukt door samenwerking en versmelting. Om de creatieve mogelijkheden in de binnenstad te vergroten mogen enkelvoudige functies best de binnenstad uit. Florian noemt het retail-land-concept. Het positioneren van detailhandel op stedelijke knooppunten (aan de snelweg). Uitwerkingen van dit idee tonen aan dat het denken buiten de kaders de geest scherp houdt en aanzet tot inspirerende en creatieve oplossingen.

Paul Rodenburg constateerde dat het een leuke en leerzame middag was met verrassende sprekers en interessante aanknopingspunten voor de verdere ontwikkeling van winkels en winkelcentra.

ruim 80 deelnemers : …………